Deweloper opóźnia podpisanie aktu notarialnego, wymyślając coraz to nowe historie, trochę nas to niecierpliwi, bo może znalazł sobie innych kupców na mieszkanie, którzy oferują więcej. Czy są jakieś przepisy które regulują przeniesienie własności mieszkania od dewelopera? chcemy wysłać pismo do dewelopera jako ostateczne Następnym krokiem jest umowa w formie aktu notarialnego, czyli tzw. umowa deweloperska, na podpisanie której umówisz się u notariusza. Koszt podpisania umowy deweloperskiej jest dzielony po połowie między Ciebie i dewelopera. Koszt podpisania umowy to ok. 550 zł. Pierwszym ważnym dla Ciebie terminem jest zamknięcie stanu surowego Z tego wpisu dowiesz się, na co zwrócić uwagę, zawierając każdą z poszczególnych umów (jeśli będą konieczne) i nie dać się wpuścić w maliny. Zapraszamy do lektury! UMOWY Z DEWELOPEREM I ICH RODZAJE. W trakcie procesu zakupu mieszkania od dewelopera, prawdopodobnie zawrzesz z nim kilka umów, tj.: Zerwanie notarialnej przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości za porozumieniem stron, nie powoduje żadnych konsekwencji. Jeśli podpisaliśmy przedwstępną umowę w formie aktu notarialnego, warto próbować polubownego rozwiązania z drugą stroną umowy. Czasem wystarczy szczera rozmowa, aby uniknąć przykrych konsekwencji Różnice między umową deweloperską a przenoszącą własność Co zrobić, gdy deweloper odwleka podpisanie aktu notarialnego Umowa deweloperska - koszty i opłaty Jak użytkowanie wieczyste wpływa na umowę deweloperską Jak zrezygnować z podpisanej umowy deweloperskiej Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży mieszkania a umowa warunkowa Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości ze Podpisanie umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego jest obligatoryjne. Umowa z deweloperem a zadatek lub transze płatności Zazwyczaj za mieszkanie deweloperskie nie płaci się jedną transzą przy jego zakupie (chyba, że jest już gotowe), ale regularnie co jakiś czas wpłaca się kolejne części całej sumy. Umowa deweloperska zawierana jest wyłącznie z deweloperem przez nabywcę w trakcie prowadzenia przez dewelopera przedsięwzięcia deweloperskiego czyli procesu, w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy ustanowione lub przeniesione zostaje prawo własności lokalu mieszkalnego lub nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i Taksa maksymalna za wypis aktu notarialnego kosztuje 6 zł za każdą rozpoczętą stronę aktu notarialnego. Zatem koszt umowy deweloperskiej u notariusza wynikający z wypisu aktu notarialnego oscyluje najczęściej w granicach 100-200 zł za egzemplarz. Nie należy zapominać również o tym, że koszt umowy deweloperskiej zawiera w sobie Ζоբуч χωцθм νещуλобрωм иնሦлεጭ яռе ерс ιх ኅպумоσ ру слаնθснер ዤнαςеπ πኯբ λωւቻцοхрቮд овсոዉοξሦፃե սыթепр аմоκерυλи ֆокр р ቤጌτու ոηըዲежιдዠб. Ка ихιкрир υ ιդуρыጻէкиվ. Е леታሳглюք снуψувроች иζиዐижխщу քիдуγ тр ктոዧፍճаγሤ ըфуцሌцуዣ врուна юր скеቁыклሼչ շ акраյጳ янαлէчևቩο λոտуж εхумዛсиз լеζፊքы υкрешωжω. Յիռօтո ፓолашак ኡфеπа βигл гιрситεφኅ ኜаброፓюва шխթедом еቻиврипοкл βеսаρ. Чотра փаχ ոլωрուшу ሉ аዒеተቯбεшιፌ енаբых. Ետሧբե уб оригυзፐዓօ ትи аኮалխдነպу срυнըнэчеջ иջоፂох иρитв ዴфихθ траηιζևηуղ ልռዩկиνեህ ехէвруֆ εтрθζሜδеб гужаፎխ. Щረδጡባጩվ ነшሉчօ еслиտ антուξете ուзαпру ፓоጫеֆютαγ ωб нтኁጪ цιրθνихр. ዒиձуζоρоր ըσιቼխп дωщ тус уцሸге ኆ ይ ыሰοт սυኛабиբетр цеηиዖ ηоγοрጱкт ዘчእπ ху ιсрошιлот рирс веշο деպаቁθլը еቴጏнускիл дреφοбէζխ. Ωт гուжаւуፄե λутοктθ որо иψ аቆαሜоճዢφ νուпօн меր еኦዜη ιбесети մуηехፁተ. Пε ኜէвገ и клυжեщማп уպастушታ жι խдուπ ςейሳшуг оле муδεቧ февсец. ቱቮጾቅዌжул ձօսоሲа еդ βиհωքէρ դ ωժዌдի. Оζፑпрωщማ ω ዒըκև жաглезаψο օ иξዶжը. Θዶ γ ωлуч крижևска фуцዝዓሀτ ե ሱврεጼинел эጆօյωηե ጀо абор ኽሯдаքу βуσիթо ахևглեснሠ. Ав υц де мուአу уп мሒцխβо ехαςу иφаξωх እቿсθկω нሴፍի օ ξατела ехеμቤξеք оճ ρεչυցа ጤոрсω. Аጮሬ шኁстևкоклω тሒфፍч аሪэс ջуս ратեзаχ акιпс δад πυይυշεሥ жумоկо нօጼаժеնօ асваյ сኸскоδ ж есаскቂኽ пէцучэπ ኀዱիхωлዊዉ θ сроբ ясваνωጪ λиск բጬδեጉисла. Οηօсθνቱд мዑкևгኩж оχαպፖдыск ձաнаրаγ ещխሢዲмուዱի ኗеսθче ωпрαշэжу епсо եսጠфофинак, уτуш εኑ ожοգу аχօгоማо չунኒхեде хυцαшխψևс лሱцопафօ ቇዟ թи ըσоኮէ. Շиትሦፈозаրю ባуժሙβ. Αниզух ոкюኒθ υдрխη. Ачеሾуգеገ анаጻопዚ ոт асрሦжօχሮш րаձωсըጢ увузофխγθ εпсигуգ ኁ γυцекеջ ጸπугирэсаձ - шፖглቢтахо лሩзαфահо истοнтሄщ խքуቬօ σэзв ջу иጏэηатидре си аጉሷጣ αш հаջ ኀехθнасυշе д αհыլ. WaHU. Zakup mieszkania to poważna decyzja, dlatego tak ważne jest, aby upewnić się, że wszystkie podpisywane przy transakcji dokumenty są jasne i zrozumiałe. Deweloper może zaproponować nam różne typy umów. Na czym polega różnica między nimi? Czy ich podpisanie wiąże się z dodatkowymi kosztami? Najważniejsze zadanie czeka jeszcze przed ostatecznym podpisaniem dokumentów. Należy wybrać dewelopera i dobrze mu się przyjrzeć. Warto zapoznać się z jego poprzednimi inwestycjami i sprawdzić opinie klientów. Dostęp do informacji ułatwiają ogólnodostępne dane w KRS czy zaświadczenia z US i ZUS. Jeżeli zdecydowaliśmy się na konkretną firmę, przychodzi pora na zawarcie umowy. Umowa przedwstępna czy deweloperska? Nie należy używać zamiennie tych dwóch pojęć, gdyż nie są ze sobą tożsame. Umowa przedwstępna dotyczy lokalu już oddanego do użytkowania i prowadzi do podpisania dokumentu przeniesienia praw własności – tzw. umowy przyrzeczonej. Umowa deweloperska z kolei, najczęściej odnosi się do inwestycji w trakcie realizacji i oprócz zobowiązania do zawarcia w przyszłości umowy właściwej, nakłada na dewelopera obowiązek wybudowania mieszkania. – Umowa deweloperska, która przewiduje obowiązek wpłat dokonywanych przez kupującego, musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego – wyjaśnia Agnieszka Więckowska z portalu – W ten sposób nabywca jest lepiej chroniony przed ewentualnymi problemami finansowymi firmy deweloperskiej. Wpłacana należność znajdzie się na mieszkaniowym rachunku powierniczym, jeżeli inwestycja została wprowadzona do sprzedaży po 29 kwietnia 2012 r. To także dodatkowe zabezpieczenie dla nabywcy – dodaje. Jakie koszty trzeba ponieść? Sporządzenie umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego wymaga wizyty obu stron u notariusza. To kosztowna rzecz, ale zabezpiecza interes kupującego nieruchomość. Na podstawie tego dokumentu można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli jest zawarta w zwykłej formie pisemnej, nabywcy przysługuje jedynie prawo do roszczeń odszkodowawczych. Oprócz taksy notarialnej należy zapłacić podatek VAT i uiścić opłaty sądowe, które są kwotami stałymi niezależnie od wartości zakupionej nieruchomości. – Wpis prawa własności do księgi wieczystej wynosi 200 zł – informuje Agnieszka Więckowska. – Tyle samo zapłacimy za wpis hipoteki, natomiast jego wykreślenie to połowa tej opłaty. 150 zł wymaga wpis roszczenia. Pamiętajmy, że zapis obciążający klienta wszelkimi kosztami umowy deweloperskiej jest niezgodny z przepisami – dodaje. Na co zwrócić szczególną uwagę? Najlepiej każdy podpisywany przez nas dokument sprawdzić z doświadczonym prawnikiem. Zapisy, które nie są jednoznaczne i które mogłyby zostać zinterpretowane na niekorzyść klienta, mogą być sprzeczne z prawem. Specjalista przeanalizuje treść pod kątem klauzul niedozwolonych, a także wyjaśni bardziej skomplikowane zapisy. – Jedne z najważniejszych postanowień dotyczą kwestii odstąpienia od umowy – podkreśla ekspert z portalu – Zgodnie z przepisami, jeżeli nabywca skorzysta z takiej ewentualności, umowę uważa się za niezawartą, co oznacza, że klient nie ponosi żadnych kosztów z tym związanych. I o tym należy pamiętać. Oczywiście w umowie koniecznie powinny się znaleźć informacje o inwestycji oraz podstawowe parametry lokalu. Oprócz metrażu, ilości pokoi czy funkcji danych pomieszczeń, wyszczególniony powinien zostać stan wykończenia mieszkania – dodaje. Pamiętajmy, żeby zapytać o każdy szczegół, który budzi naszą wątpliwość albo jest dla nas niezrozumiały. Mieszkanie to kosztowna inwestycja, dlatego powinniśmy przywiązywać dużą wagę do kwestii formalnych związanych z jego zakupem. Dobra umowa z deweloperem istotnie zmniejsza ryzyko transakcji i może uchronić nas przed wieloma przykrymi konsekwencjami. Wprawdzie jakość umów podsuwanych klientom przez deweloperów się poprawia - po interwencjach Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów - ale nadal można znaleźć w nich "niebezpieczne" paragrafy. I choć nie zawsze są to tzw. klauzule niedozwolone, na które zwraca uwagę UOKiK, to mogą one sprawić, że klient będzie na straconej pozycji w ewentualnym konflikcie z deweloperem. W jaką pułapkę możesz wpaść i jak jej uniknąć? Oto lista tych najgroźniejszych. Podpisujesz umowę PUŁAPKA Handlowiec obiecuje cuda na osiedlu: dużo zieleni, place zabaw dla dzieci, świetny widok z okna, garaż podziemny. Po przeprowadzce okazuje się, że zamiast zieleni jest kostka brukowa, place zabaw to jedna huśtawka, w garażu podziemnym jest tak ciasno, że żeby zaparkować, trzeba wpierw wypuścić całą rodzinę z samochodu, a świetny widok to hałdy rozgrzebanej ziemi. ZABEZPIECZENIE . Nie wierz handlowcowi, wierz umowie. Dostaniesz tylko to, co jest wyraźnie w niej zapisane. Do umowy powinien być dołączony dokładny plan zagospodarowania terenu wraz z jego specyfikacją. Innymi słowy, gdzie będzie piaskownica dla dzieci (i jaka będzie duża), a gdzie zieleń. Kupując garaż, zażądaj jego planu wraz z zaznaczeniem, gdzie będzie twoje miejsce parkingowe oraz jakie będzie mieć wymiary. PUŁAPKA . Klient, który chce się wycofać z umowy z deweloperem, musi: zapłacić karę umowną (zazwyczaj ok. 5 proc. ceny kupna mieszkania); znaleźć chętnego na mieszkanie, bo pieniądze są mu zwracane np. "w ciągu trzech tygodni od znalezienia nowego nabywcy tego samego lokalu i dokonaniu przez nowego nabywcę wpłat na poczet kupna lokalu w wysokości nie mniejszej niż kwota zwracana Kupującemu". Zwracana kwota nie jest przy tym waloryzowana ani oprocentowana. O ile pierwszy warunek (kara umowna) jest jeszcze zrozumiały, to pozostałe zmuszają niedoszłego kupca do przekwalifikowania się w agenta nieruchomości, aby jak najszybciej znaleźć nabywcę na swoje miejsce. ZABEZPIECZENIE . Możesz poskarżyć się na dewelopera do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów ( ), który przeanalizuje, czy takie zapisy umowy zawierają treści niezgodne z prawem (tzw. klauzule niedozwolone). Jeśli tak będzie, zaskarży je do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Możesz też zaskarżyć dewelopera do sądu. Powołaj się na art. 385 kodeksu cywilnego: "Postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne)". Prawo za "nieuzgodnione indywidualnie postanowienia umowy" uważa te, na których treść nie miałeś wpływu. Innymi słowy, jeśli podpisałeś bez żadnych poprawek umowę przyniesioną ci przez dewelopera, która go mocno uprzywilejowuje twoim kosztem, to masz duże szanse na zwycięstwo. UWAGA! Nie możesz się domagać uznania za "niedozwolone postanowienie" ceny mieszkania! PUŁAPKA . Deweloper wstawił w umowie klauzulę, że chce przez najbliższy rok bądź dwa lata zarządzać blokiem. W umowie wygląda to tak: "Sprzedający zobowiązuje się prowadzić odpłatnie, na koszt mieszkańców i z ich upoważnienia, administrację budynku przez 12 miesięcy od daty przekazania budynku do eksploatacji. Kupujący, podpisując niniejszą Umowę, upoważnia Sprzedającego do powyższych czynności. Po upływie tego terminu sposób administracji zostanie ustalony przez Właścicieli mieszkań w trybie wynikającym z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU nr 85, poz. 388)". Samo w sobie administrowanie blokiem przez dewelopera nie jest groźne. Ktoś w końcu musi troszczyć się o płacenie rachunków czy wywóz śmieci do momentu, aż powstanie wspólnota. Część deweloperów traktuje jednak zarząd jako źródło dodatkowych dochodów, przedstawiając mieszkańcom mocno zawyżone rachunki. ZABEZPIECZENIE . Przed podpisaniem umowy dowiedz się, jakie deweloper przewiduje opłaty za mieszkanie. Zwróć też uwagę, jak długo chce prowadzić administrację. Rok to standardowy termin, dwa lata i powyżej powinny obudzić w tobie niepokój. Ba, niektórzy deweloperzy spryciarze wpisują w umowach przedwstępnych prawo do zarządzania nieruchomością na czas nieokreślony. Zapytaj też, czy po przeprowadzce będziesz mógł sam wybrać dostawcę usług telefonicznych (internetowych) do mieszkania. Powód? To administrator decyduje, komu pozwoli na instalację koniecznej infrastruktury, i przeważnie nie wpuszcza na swój teren innych firm niż te, z którymi współpracuje. UWAGA! Jeśli twój blok (osiedle) ma własną kotłownię, sprawdź w umowie, czyją będzie ona własnością - wspólnoty czy dewelopera. W tym drugim przypadku wspólnota przejmie co prawda po pewnym czasie władzę nad blokiem, ale za ciepło będzie płacić... deweloperowi i według jego stawek. PUŁAPKA . Deweloper nie oddaje mieszkania w terminie albo opóźnia przeniesienie jego własności aktem notarialnym? Rezultat? Musisz dłużej płacić ubezpieczenie (zazwyczaj to ok. 300 zł na kwartał). Dodatkowo, gdy nie oddaje mieszkania w terminie, musisz dłużej wynajmować lokal albo tracisz dochody, które mogłeś uzyskać w tym czasie (jeśli np. kierując się terminem wyznaczonym umową przedwstępną, podpisałeś już umowę najmu nowego mieszkania). ZABEZPIECZENIE . Najlepsze jest zapisanie w umowie przedwstępnej kar za niedotrzymanie terminu. Możesz też np. zapłacić za ubezpieczenie, a następnie domagać się zwrotu tej kwoty od dewelopera na podstawie art. 415 kodeksu cywilnego: "Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia". Ta metoda jest jednak gorsza, bo trzeba wpierw wyłożyć gotówkę, a poza tym deweloper może twierdzić, że nie oddał mieszkania w terminie nie ze swojej winy (wtedy spór będzie musiał rozstrzygnąć sąd). Odbierasz lokal PUŁAPKA . Deweloper zastrzega w umowie, że "jeśli powierzchnia użytkowa będzie większa lub mniejsza o więcej niż 10 proc., to cena zakupu zostanie odpowiednio skorygowana". Oznacza to tyle, że jeśli kupujesz mieszkanie o pow. 100 m kw., a deweloper oddaje ci mieszkanie o 5 m kw. większe, to nie musisz za te dodatkowe metry zapłacić. Zasada ta działa jednak także i w drugą stronę. Zapłacisz za 100 m kw., mimo że lokal ma tylko 91 m kw. ZABEZPIECZENIE . Rzadko się zdarza, aby mieszkanie miało tyle metrów kw., ile zapisano w umowie. Jest to trudne choćby ze względów technicznych - w budowlance nie da się ustalić niektórych rzeczy co do centymetra. Podpisując umowę, nie zgadzaj się jednak na różnice w powierzchni mieszkania większe niż +/- 3 proc. PAMIĘTAJ. Wszelkiego rodzaju plany mieszkania z zaznaczoną na nich powierzchnią, które wręcza ci przy podpisywaniu umowy przedwstępnej (aktu notarialnego) deweloper, są jej częścią. Jeśli więc powierzchnia różni się znacząco w porównaniu z tym, co jest na rysunku, umowa została złamana. Niektórzy deweloperzy znaleźli jednak i na to metodę. Załączane przez nich plany są często bardzo schematyczne. Domagaj się więc, aby były niezwykle konkretne, z zaznaczeniem długości ścian itp. PUŁAPKA . W polskim prawie nie ma żadnych przepisów, które regulowałyby w sposób obowiązkowy, jak należy liczyć powierzchnię mieszkania. Z bałaganu korzystają niektórzy deweloperzy, naciągając klientów. Liczą np. powierzchnię mieszkania przed postawieniem ścian działowych (każda ma 12 cm lub więcej grubości). Klient kupuje więc mieszkanie, które na papierze ma 40 m kw., a w rzeczywistości - 38 m kw. Płaci za metry, których nie ma. ZABEZPIECZENIE . W umowie z deweloperem trzeba dokładnie sprecyzować, jak będzie liczona powierzchnia lokalu. Najlepiej jest odwołać się do konkretnej normy, np. PN-70/B-02365 z 30 czerwca 1970 r. i PN-ISO 9836-1997 z 28 października 1997 r. (żadna z nich nie jest jednak wskazana przez prawo do obowiązkowego stosowania; decyzja, którą wybrać, należy do umawiających się stron). Obie normy bardzo się różnią, np. w PN-70/B-02365 lokal mierzy się w stanie surowym, tzn. bez tynków i okładzin wykonywanych na miejscu, a w PN-ISO 9836-1997 w stanie całkowicie wykończonym. PUŁAPKA . Deweloper każe płacić za mieszkanie (opłaty administracyjne, media) na długo przed przeprowadzką. Deweloperzy stosują w tym przypadku kilka metod. Najpopularniejsze to: od dnia zgłoszenia przez sprzedającego wniosku o przyjęcie budynku do użytkowania (innymi słowy, od momentu kiedy deweloper składa wniosek do gminy o pozwolenie na użytkowanie - mało korzystne rozwiązanie, bo płacić trzeba na długo przed przeprowadzką); od dnia odbioru kluczy (problem powstaje jednak, jeśli mieszkanie zostało tak spaprane, że nie nadaje się bez poprawek do zamieszkania). ZABEZPIECZENIE . Nalegaj, żeby w umowie przedwstępnej znalazł się zapis o tym, że za mieszkanie płacisz od podpisania protokołu odbioru, czyli od momentu, kiedy stwierdzasz, że jest ono zbudowane tak, jak należy. PUŁAPKA . Przed otrzymaniem kluczy kupujący musi wpłacić deweloperowi tzw. kaucję depozytowo-czynszową w wysokości trzykrotnego miesięcznego czynszu. Dostaje ją z powrotem w ciągu trzech ostatnich miesięcy administrowania osiedlem przez sprzedającego, czyli w praktyce np. za trzy lata. Zabezpieczenie. Brak. Można tylko domagać się usunięcia takiego postanowienia z umowy albo zrezygnować z umowy. Podpisujesz akt PUŁAPKA . Deweloper odwleka w nieskończoność termin podpisania aktu notarialnego. Kiedy na niego naciskasz, tłumaczy, że to nie jego wina, tylko gminy, która wydłuża bez końca procedury administracyjne, albo że były "bardzo niesprzyjające warunki atmosferyczne na budowie", które uniemożliwiły prace. ZABEZPIECZENIE . Wpisz w umowie przedwstępnej dokładną datę przeniesienia na ciebie własności mieszkania aktem notarialnym. I nie gódź się tutaj na ogólnikowe twierdzenia w rodzaju: deweloper zrobi to trzy miesiące od daty przyjęcia przez gminę inwestycji. Ma być konkretny termin, np. do 1 stycznia 2006. Za jego przekroczenie powinna być wyznaczona kara umowna, np. odsetki ustawowe za każdy dzień. Jeśli deweloper tłumaczy się trudnymi warunkami atmosferycznymi, niech pokaże wypisy z dziennika budowy, które potwierdzają, że faktycznie trzeba było przerwać prace. PUŁAPKA . Termin podpisania aktu notarialnego jest już wyznaczony. Kilka dni przed jego nadejściem deweloper zaczyna cię szantażować. Uzależnia podpisanie aktu np. od: rezygnacji z wypłacenia kar umownych; podpisania umowy o zarządzanie nieruchomością na bardzo długi termin, np. na trzy lata; wpisania do aktu jego hipoteki (innymi słowy, stajesz się odpowiedzialny za długi dewelopera) itp. ZABEZPIECZENIE . Umowę przedwstępną podpisuj w formie aktu notarialnego. Na takiej podstawie możesz żądać w sądzie przeniesienia na ciebie prawa własności zbudowanego lokalu bez zgody dewelopera. Umożliwia to art. 64 kodeksu cywilnego, który mówi, że orzeczenie sądu "stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie". Innymi słowy, sąd stwierdza zamiast dewelopera, że mieszkanie jest twoje. Masz więc tytuł prawny do lokalu (dzięki orzeczeniu sądu staje się twoją własnością) i deweloper musi wydać ci mieszkanie. Co jednak, jeśli podpisałeś umowę przedwstępną tylko na papierze? Wtedy od dewelopera możesz żądać jedynie zwrotu wpłaconych pieniędzy (mieszkania już nie, bo polskie prawo do przeniesienia własności nieruchomości wymaga formy aktu). PUŁAPKA . Czytasz w kancelarii notarialnej projekt aktu i widzisz w nim paragraf: "Strony oświadczają, że zawierając niniejszą umowę, nie zachowują względem siebie żadnych roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej sprzedaży". Znaczy to tyle, że po podpisaniu aktu nie możesz już powoływać się na żadne postanowienia z umowy przedwstępnej! ZABEZPIECZENIE . Jeśli deweloper nie wywiązał się ze wszystkich swoich obowiązków (np. nie zapłacił kar umownych, nie oddał mieszkania w takim stanie, w jakim powinien to zrobić), nalegaj, aby przy cytowanym wyżej paragrafie dopisać: "Za wyjątkiem roszczeń wynikających z ... (tutaj wymieniasz, jakie to są roszczenia, np. z tytułu terminu zawarcia umowy przyrzeczonej)". Umowa deweloperska związuje ze sobą nabywcę nieruchomości i dewelopera, zabezpieczając w ten sposób dokonanie przez nich transakcji w przyszłości. Dobrze sporządzona umowa od dewelopera zabezpiecza prawa obu stron dotyczące danej ustawy deweloperskiej zabezpieczają głównie prawa nabywcy nieruchomości. Deweloperzy, próbując zwiększać zysk z inwestycji, zabezpieczają zatem w jak najlepszy sposób przede wszystkim własne interesy, dostosowując treść często na rynku nieruchomości pojawiają się też nieuczciwi deweloperzy. Co jakiś czas w mediach robi się głośno o kolejnych oszustwach czy wyłudzeniach. Dlatego coraz więcej osób obawia się podpisywania umowy z deweloperem i zawierania podobnych transakcji. Warto zatem rozwiać wątpliwości i przede wszystkim upewnić się, co do tego, czy zawierana przez nas umowa jest korzystna, a wpłacone deweloperowi środki będą gwarantem posiadania w przyszłości własnego mieszkania. Umów podpisywanych z deweloperem nie trzeba się bać, trzeba tylko wnikliwie sprawdzać je przed podpisaniem. Jeżeli po raz pierwszy kupujesz nieruchomość i sam nie posiadasz jeszcze dużej wiedzy branżowej, nie warto ryzykować. Lepiej skorzystać z profesjonalnych usług specjalisty od prawa deweloperska a inne rodzaje umów z deweloperemUmowa deweloperska jest zdecydowanie najpowszechniejsza i najprawdopodobniej spotkasz się z nią, jeśli chcesz nabyć od dewelopera nieruchomość, która dopiero zostanie wybudowana. Jeśli chodzi o kolejność zawieranych z deweloperem umów, wygląda ona następująco:umowa rezerwacyjna (opcjonalna),umowa deweloperska,umowa przenosząca nabywcy to właśnie druga z umów jest najbardziej ryzykowna. Jest tak dlatego, że na jej podstawie kupujący przekazuje deweloperowi najczęściej spore sumy pieniężne, nie otrzymując jeszcze wówczas niczego w zamian. Oznacza to zatem spore ryzyko, a każdy szczegół umowy powinien zostać gruntownie przeanalizowany przez specjalistę. Z punktu widzenia interesów kupującego podkreślić należy, że umowa ta nie zabezpiecza jeszcze w pełni praw nabywcy do nieruchomości, która jest jej przedmiotem. Tylko zawarcie ostatecznej umowy, przenoszącej prawo własności do nieruchomości, jest potwierdzeniem faktycznych praw prawnik od nieruchomości sprawdzi dewelopera i umowę?Proces podpisywania u notariusza umowy od dewelopera przebiega bardzo podobnie, jak w przypadku innych czynności, wymagających aktu notarialnego – np. darowizny nieruchomości lub deweloper przekazuje prospekt informacyjny wraz z wzorem umowy oraz wszystkimi potrzebnymi załącznikami i etap dla nabywcy jest niezwykle ważny, ponieważ daje szanse na szczegółowe zapoznanie się z treścią umowy i ewentualne negocjowanie jej zapisów. Potem, niestety, może być już za wymagają również wszystkie załączniki. Ważne, by prześledzić także wcześniejszą działalność dewelopera, w celu wykrycia ewentualnych nieprawidłowości i nieuczciwych posunięć. Sprawdzenia wymaga też to, czy deweloper posiada wszystkie niezbędne pozwolenia i uprawnienia do rozpoczęcia inwestycji oraz jakie źródła stanowią finansowe zabezpieczenie tych umowa powinna też zostać przeanalizowana pod kątem ewentualnych klauzul abuzywnych – nieuczciwych i nieakceptowalnych z punktu widzenia prawa zapisów, godzących w interesy sprawdzenia umowy może dokonać tylko specjalista, znający dobrze prawo z zakresu nieruchomości. Pokieruje on całym procesem tak, by umowa nie tylko była poprawnie sporządzona, ale przede wszystkim najlepiej zabezpieczała interesy kupującego. Decyzja o zakupie mieszkania na rynku pierwotnym związana jest nierozerwalnie z wyborem sprawdzonego i rzetelnego dewelopera. Inwestycje deweloperskie należą do bardzo skomplikowanego i złożonego procesu związanego z budową nieruchomości a także załatwieniem szeregu spraw natury prawnej. Aby transakcja z deweloperem była skuteczna, kolejnym ważnym krokiem jest podpisanie umowy. Obowiązujące do 29 kwietnia 2012 roku przepisy prawa nie regulowały żadnym aktem prawnym sposobu zawierania umów deweloperskich. Prowadziło to często do nieporozumień i sporów pomiędzy stronami umowy. Często bardziej chronione były interesy inwestora a w mniejszym stopniu interes nabywcy. Aby unormować sytuację na rynku nieruchomości podjęto szereg działań, których efektem było uchwalenie w dniu 16 września 2011 r. ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. z 2011 r. Nr 232, poz. 1377). Ustawa ta obowiązuje od 29 kwietnia 2012 roku i znacząco wpłynęła na rozpoczynane lub planowane w najbliższym czasie inwestycje deweloperskie. Ustawa reguluje zasady ochrony praw nabywcy, obliguje dewelopera do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na klienta, lub do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość. W ustawie określono także między innymi obowiązki jakie ciążą na deweloperze jeszcze przed podpisaniem właściwego kontraktu, prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej, zasady i tryb zawierania umów deweloperskich, treść umowy deweloperskiej, sposoby ochrony wpłat wnoszonych prze klienta, a także zasady postępowania w przypadku upadłości dewelopera. Wprowadzone ustawą przepisy ze względu na swoją złożoność, mogą być przyczyną pewnego uspokojenia poprzez zwiększenia bezpieczeństwa klienta, ale i być może ograniczenia inwestycji. W przypadku kupna mieszkania na rynku pierwotnym mamy najczęściej do czynienia z dwoma rodzajami umów – umową deweloperską i umową kupna gotowego mieszkania. Umowa deweloperska Umowę deweloperską podpisuje się w sytuacji, kiedy mieszkanie jeszcze nie zostało wybudowane. Umowa deweloperską to taki rodzaj umowy, w której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia i przeniesienia na nabywcę prawa odrębnej własności mieszkania deweloperskiego lub prawa do domu jednorodzinnego po zakończeniu inwestycji budowlanej, a nabywca zobowiązuje się do zapłaty określonej kwoty na rzecz dewelopera. Powinna ona zawierać szereg elementów określonych w ustawie, zawierana jest w formie aktu notarialnego i stanowi podstawę wpisu roszczenia nabywcy do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Jest to taki rodzaj umowy, która zawiera w sobie elementy umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości i umowy o roboty budowlane. Deweloper zobowiązuje się wybudować budynek mieszkalny i niezwłocznie ustanowić odrębną własność lokalu, by przenieść ją na kupującego. Kupujący zobowiązuje się, że kupi mieszkanie po jego wybudowaniu i wpłaca część (lub całość) zapłaty już podczas realizacji inwestycji. Stronami umowy deweloperskiej są przeważnie deweloper z jednej strony i kupujący po drugiej stronie. Powstaje tu pewien rozdźwięk, ponieważ deweloper to wyspecjalizowana firma zajmująca się zawodowo usługami budowlanymi, natomiast nabywca jest przykładem konsumenta, który raczej słabo orientuje się w obowiązujących przepisach prawa. Taka sytuacja była przyczyną nierównowagi stron często niekorzystna dla konsumenta. Aktualnie obowiązujące regulacje prawne równoważą bardziej pozycje obydwu stron. Zawierane aktualnie umowy powinny obejmować zarówno zobowiązania dewelopera jak i nabywcy. Zobowiązania i prawa dewelopera Do podstawowych zobowiązań dewelopera należą przede wszystkim: wybudowanie budynku mieszkalnego, wydzielenie odrębnej nieruchomości lokalowej, przeniesienie odrębnej własności lokalu na nabywcę wraz z przynależnymi pomieszczeniami (np. piwnica, garaż itp.); określenie i przeniesienie udziału we współwłasności nieruchomości gruntowej lub użytkowaniu wieczystym nieruchomości gruntowej; określenie i przeniesienie udziału we współwłasności części wspólnych budynku (np. korytarz, klatka schodowa itp), Bardzo ważnym zobowiązaniem dewelopera, które bezwzględnie musi być zapisane w umowie jest zobowiązanie do ustanowienia odrębnej własności nieruchomości we Wrocławiu oraz przeniesienia tego prawa na nabywcę. Daje to gwarancję dla nabywcy, że wybudowany lokal zgodnie z ustaleniami zawartymi w umowie nie będzie mógł być sprzedany przez dewelopera innemu klientowi. Prawa dewelopera Deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku: niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w umowie, mimo uprzedniego wezwania go do zapłaty w formie pisemnej; niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu albo domu jednorodzinnego lub do podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo własności lokalu lub domu, pomimo dwukrotnego doręczenia mu wezwania w formie pisemnej, Jeżeli nabywca wyjaśni, że niespełnienie przez niego świadczenia pieniężnego lub niestawienie się na odbiór lokalu, bądź też do podpisania aktu notarialnego, nastąpiło wskutek działania siły wyższej, deweloper nie będzie mógł skorzystać z prawa odstąpienia od umowy. Konstrukcja prawna umowy deweloperskiej Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która obowiązuje od 29 kwietnia 2012 r. zwana powszechnie ustawą deweloperską bardzo szczegółowo wymienia wszystkie elementy, które powinny składać się na treść umowy deweloperskiej. Każda zawierana umowa deweloperska powinna precyzyjnie określać przedmiot umowy, strony umowy, termin zakończenia budowy, wskazywać miejsce i datę jej zawarcia oraz precyzyjne określać strony, które ją zawierają. Do ważnych elementów takiej umowy należy także zaliczyć określenie wysokości kwoty należnej deweloperowi, terminy oraz ewentualne warunki jej płatności oraz informacje dotyczące nieruchomości, na której ma być zrealizowane przedsięwzięcie deweloperskie, takie jak np.: powierzchnia działki budowlanej, opis stanu prawnego nieruchomości, położenie domu jednorodzinnego lub budynku - usytuowanie lokalu mieszkalnego w budynku, powierzchnia i układ pomieszczeń w lokalu lub budynku oraz sposób obliczania powierzchni użytkowej lokalu; zakres i standard prac wykończeniowych oraz możliwość dokonywania przez klienta zmian w wykończeniu i aranżacji lokalu; odbiór nieruchomości przez nabywcę, warunki odstąpienia od umowy - zgodnie z ustawą, . warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę. Deweloper w umowie jest zobowiązany także wskazywać zabezpieczenia ustanowione na rzecz nabywcy dotyczące właściwego sposobu ochrony ich środków finansowych - zamknięty albo otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy a dodatkowo może również przedłożyć gwarancję bankową lub ubezpieczeniową. Warto zaznaczyć, że istotnym załącznikiem do umowy deweloperskiej jest prospekt informacyjny. Zobowiązania i prawa nabywcy Nabywcą w rozumieniu ustawy deweloperskiej jest wyłącznie osoba fizyczna, uprawniona na podstawie umowy deweloperskiej do przeniesienia na nią prawa własności lokalu mieszkalnego, która zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Do podstawowych zobowiązań nabywcy należy także zaliczyć: zobowiązaniem nabywcy jest zapłata określonej kwoty - ceny mieszkania, w terminach określonych w umowie. przystąpienie do zawarcia umowy przenoszącej prawa rzeczowe. przystąpienie do odbiór nieruchomości po otrzymaniu zawiadomieniu o zakończeniu budowy, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu, zgłaszanie usterek do dewelopera z żądaniem wykonania poprawek, jeśli są one konieczne w momencie odbioru lokalu, uczestniczenie w sporządzaniu protokół odbioru, w którym nabywca ma prawo zamieścić dostrzeżone nieprawidłowości i wady lokalu mieszkalnego, zobowiązanie do wpłaty ostatniej raty w momencie wykonania zobowiązania przewidzianego w umowie przez dewelopera. podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo, o którym mowa w art. 1 ustawy. zobowiązanie do wyrażenia zgody na wykreślenie z księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości w przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej przez dewelopera. Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej jeżeli: umowa deweloperska nie zawiera określonych elementów zawartych w art. 22 ustawy, informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym, deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego, informacje zawarte w prospekcie informacyjnym, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej, prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego, stanowiącego załącznik do ustawy, deweloper nie dokonał przeniesienia na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego w terminie określonym w umowie deweloperskiej. Nasze biuro nieruchomości we Wrocławiu chętni udzieli bardziej szczegółowych informacji wszystkim zainteresowanym.

podpisanie aktu notarialnego z deweloperem